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Arrendamiento de apartamentos y viviendas para uso turístico

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General

STS-3ª 1237/2019 de 19 de septiembre - Sobre competencias de las CCAA para regular los Alquileres Turísticos

Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Problemática del arrendamiento de vivienda para uso turístico en las comunidades de propietarios (Fuentes Lojo, enero 2019)

Arts. 1542 y ss CC: Contrato de Arrendamiento

Art. 5.e LAUestablece que quedarán excluidos del ámbito de aplicación de la LAU:

“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Regulación del alquiler de viviendas de uso turístico o vacacional y
Modelo de contrato de alquiler de vivienda turística o vacacional (Eduardo Fernández-Fígares, 2015)

Algunas CCAA requieren iniciar una actividad económica para alquilar vivienda con fines turísticos; otras no.

Si se prevé alquilar nuestra la vivienda más de cuatro meses al año, se ha de contar con el certificado energético.

Se ha de inscribir el apartamento como vivienda turística en el registro de la autoridad competente (el ayuntamiento o la comunidad, según los casos) y cumplir los requisitos marcados.

Información que las plataformas (Air BnB...) facilita a Hacienda

El Real Decreto 1070/2017, de 29 de diciembre, introduce un nuevo artículo 54 ter en el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, regulando la obligación de informar sobre la cesión de uso de viviendas con fines turísticos

Orden HFP/544/2018, de 24 de mayo, por la que se aprueba el modelo 179, "Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos" y se establecen las condiciones y el procedimiento para su presentación

Madrid

DECRETO 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid (MAD D 79/2014)

Madrid distingue, de manera esencial, entre Viviendas y Apartamentos:
  • Viviendas de uso turístico: “pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”. 
  • Apartamentos: edificios que, de forma total o parcial, dedican sus viviendas al alquiler vacacional; esto es, las viviendas que no se integran en un edificio de apartamentos, son viviendas turísticas y no apartamentos turísticos.
    • Se consideran apartamentos las unidades compuestas por cuatro o más viviendas que se exploten con fines turísticos de forma común: si se gestionan tres pisos con fines turísticos, aunque se localicen en el mismo edificio, tendrán la consideración de viviendas turísticas, debiendo alquilarlas por un mínimo de cinco noches cada una; si se gestionan cuatro viviendas o más, podrán considerarse apartamentos y alquilarlas desde por un día.
  • Además, Madrid prohíbe el alquiler por habitaciones independientes “o de cualquier otra forma que implique segregación o división” de la vivienda con fines turísticos para cualquier periodo.
La distinción es importante porque el art.17.3 del Decreto 79/2014 de Madrid establece que las viviendas deberán reservarse por un mínimo de cinco noches, mientras que a los apartamentos no se les requiere un mínimo de pernoctas: prohíbe alquilar nuestra vivienda para uso turístico por un período inferior a cinco díasla Comunidad de Madrid ha regulado que los pisos turísticos deben alquilarse por un mínimo de cinco noches (ago 2014) ... pero la propia Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ha recurrido ese art. 17.3 que eso impone.

Quienes deseen alquilar una vivienda o apartamento con fines turísticos han de presentar declaración responsable ante la Comunidad de Madrid; además, si se trata de viviendas deben contar con un plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente:
Unos y otros deben contar con un placa identificativas en el exterior (los modelos aparecen en los anexos del DECRETO 79/2014).

Parece que en Madrid los apartamentos turísticos sí necesitan licencia de actividad; pero no creo que la necesiten las viviendas de uso turístico; en todo caso nada de esto lo tengo claro.

Impuestos y Facturación

Nota informativa de la AEAT sobre la tributación de estos arrendamientos

IVA

En principio, este tipo de alquiler está sujeto pero exento de IVA (art. 20.Uno.23º.b de la LIVA) si se alquila como vivienda; si se alquila para un uso distinto, sí está sujeto a IVA. 

Pero sí queda sujeto a IVA (20.Uno.23º.b.e' de la LIVA), actualmente el 21% (art. 90 LIVA), con emisión de factura y alta en actividad actividad profesional o económica (empresario):

"cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos".

La Dirección General de Tributos considera servicios propios de la industria hotelera la limpieza del interior del inmueble así como el servicio de cambio de ropa (sábanas, toallas, etc) prestado periódicamente durante la estancia, pero no la limpieza y cambio de ropa antes y después del alquiler; para que, a estos efectos, esos servicios excluyan la exención de IVA, obligando a facturar con IVA, esos servicios han de prestarse durante el arrendamiento, y no solo antes y después.

El citado art. 20.Uno.23º.b de la LIVA dice, en lo aquí relevante:

Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
(...)

23.º Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:
(...)

b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.

La exención no comprenderá:

(...)

e´) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.

Impuesto de Sociedades e IRPF

Si el arrendador es empresario o profesional, las operaciones de arrendamiento se integrarán en su régimen correspondiente para tributar en el Impuesto de Sociedades (empresarios) o en el IRPF como Rendimiento de Actividades Económicas arts. 27-32 LIRPF) (profesionales).

Si el arrendador no es empresario ni profesional, sus operaciones se integrarán en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario (arts. 22-24 LIRPF), pudiendo deducirse de los ingresos los gastos necesarios en que hubiere incurrido para obtener los rendimientos (ingresos).

Alta en actividades económicas

Como expone la Consulta Vinculante V1972-09 de la DGT, si el valor catastral de todos los inmuebles que una persona o entidad dedica al arrendamiento o subarrendamiento no supera los 601.012,10€ dicha persona no tiene la obligación de darse de alta en la matrícula del Impuesto de Actividades Económicas (epígrafes 861.1 o 861.2) mediante el modelo 037, pues su cuota sería 0 (nota 2 de dichos epígrafes); en otro caso sí. Al respecto, el apartado 1 de la regla 15ª de la Instrucción del IAE dice que 

“cuando de la aplicación de las Tarifas resulte cuota cero, los sujetos pasivos no satisfarán cantidad alguna por el impuesto, ni estarán obligados a formular declaración alguna.”

Ese límite se aplica separadamente a cada uno de los dos epígrafes; es decir si tiene inmuebles por valor de 600.000€ en el epígrafe 861.1 y por valor de 500.000€ en el 861.2 no tendrá que formular declaración alguna.

Retenciones IRPF

Con carácter general, el art. 99.2 LIRPF (y 76.1 RIRPF) dicen que están obligadas a practicar retención:

2. Las entidades y las personas jurídicas, incluidas las entidades en atribución de rentas, que satisfagan o abonen rentas sujetas a este impuesto, estarán obligadas a practicar retención e ingreso a cuenta... [y] 

los contribuyentes por este impuesto [IRPF] que ejerzan actividades económicas respecto a las rentas que satisfagan o abonen en el ejercicio de dichas actividades...

El tipo de la retención lo establece el art. 101.8 LIRPF; en 2016, del 19% (puede variar, consulta el artículo).

Pero el art. 75.3.g RIRPF, exonera de la obligación de retener en ciertos casos:

3. No existirá obligación de practicar retención o ingreso a cuenta sobre las rentas siguientes:
(...)

g) Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos en los siguientes supuestos:

1.º Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.

2.º Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.

3.º Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legisla­tivo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.

A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda.

A los efectos del párrafo segundo del artículo 75.3.g.3º, eso se acredita con un certificado de exoneración de la AEAT que se puede solicitar mediante el modelo 01 (hay que marcar la casilla Otros del apartado Solicitud, y al lado escribir "Exoneración de retención a los arrendadores de inmuebles", al que se adjuntarán los recibos del IBI de los inmuebles u otros justificantes acreditativos de sus valores catastrales.

 Los apartados 4 a 6 del art. 99 LIRPF dicen:

4. En todo caso, los sujetos obligados a retener o a ingresar a cuenta asumirán la obligación de efectuar el ingreso en el Tesoro, sin que el incumplimiento de aquella obligación pueda excusarles de ésta.

5. El perceptor de rentas sobre las que deba retenerse a cuenta de este impuesto computará aquéllas por la contraprestación íntegra devengada.

Cuando la retención no se hubiera practicado o lo hubiera sido por un importe inferior al debido, por causa imputable exclusivamente al retenedor u obligado a ingresar a cuenta, el perceptor deducirá de la cuota la cantidad que debió ser retenida.

En el caso de retribuciones legalmente establecidas que hubieran sido satisfechas por el sector público, el perceptor sólo podrá deducir las cantidades efectivamente retenidas.

Cuando no pudiera probarse la contraprestación íntegra devengada, la Administración tributaria podrá computar como importe íntegro una cantidad que, una vez restada de ella la retención procedente, arroje la efectivamente percibida. En este caso se deducirá de la cuota como retención a cuenta la diferencia entre lo realmente percibido y el importe íntegro.

6. Cuando exista obligación de ingresar a cuenta, se presumirá que dicho ingreso ha sido efectuado. El contribuyente incluirá en la base imponible la valoración de la retribución en especie, conforme a las normas previstas en esta ley, y el ingreso a cuenta, salvo que le hubiera sido repercutido.

Facturación

Si la operación está sujeta a IVA, al tratarse de una operación realizada como actividad profesional o empresarial, se ha de expedir y entregar factura.

Si está sujeta pero exenta de IVA en general no existe obligación de emitir y entregar factura (art. 3.1.a RF) pero, aunque el arrendador no sea empresario ni profesional y la operación esté exenta de IVA, puede estar obligado a emitir factura en ciertos casos (art. 1, segundo párrafo, Reglamento de Facturación, RF):

Asimismo, otras personas y entidades que no tengan la condición de empresarios o profesionales están obligadas a expedir y conservar factura u otros justificantes de las operaciones que realicen en los términos establecidos en este Reglamento.

Entre esos casos, "deberá expedirse factura y copia de esta en todo caso en las siguientes operaciones" (art. 2.2 RF):
  • a) Aquéllas en las que el destinatario sea un empresario o profesional que actúe como tal, con independencia del régimen de tributación al que se encuentre acogido el empresario o profesional que realice la operación, así como cualesquiera otras en las que el destinatario así lo exija para el ejercicio de cualquier derecho de naturaleza tributaria.

  • f) Aquellas de las que sean destinatarias personas jurídicas que no actúen como empresarios o profesionales, con independencia de que se encuentren establecidas en el territorio de aplicación del Impuesto o no, o las Administraciones Públicas a que se refiere el artículo 2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.